Điều kiện giao dịch của tài sản hình thành trong tương lai

Trả lời:

Điều kiện giao dịch của tài sản hình thành trong tương lai

Theo Điều 70 Luật Kinh doanh bất động sản năm năm trước và Điều 26 của Thông tư 11/2015 / TT-BXD của Bộ Xây dựng thì sàn thanh toán giao dịch bất động sản chỉ tổ chức triển khai, thực thi và làm trung gian cho những bên trao đổi, đàm phán, ký kết hợp đồng mua bán, chuyển nhượng ủy quyền, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua so với bất động sản có đủ điều kiện kèm theo được phép thanh toán giao dịch. Còn những bất động sản không đủ điều kiện kèm theo được phép thanh toán giao dịch thì không được niêm yết và thực thi thanh toán giao dịch tại sàn bất động sản .

Một bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh phải đáp ứng quy định tại Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 gồm:

Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.

– Phải có văn bản chấp thuận của cơ quan quản lý cấp tỉnh về việc bất động sản hình thành trong tương lai đủ điều kiện được bán.

Theo đó, nếu một dự án Bất Động Sản bất động sản mà chưa triển khai xong về sách vở, thủ tục pháp lý tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, chưa có biên bản nghiệm thu sát hoạch đã hoàn thành xong xong phần móng của tòa nhà và chưa được Sở Xây dựng đồng ý chấp thuận được phép bán thì việc chủ góp vốn đầu tư đã đưa bất động sản đó vào triển khai thanh toán giao dịch mua bán, chuyển nhượng ủy quyền là trái với lao lý của pháp lý .
Trường hợp chủ góp vốn đầu tư không chuyển giao nhà đúng thời hạn và không hoàn trả tiền gốc cho người mua như đã cam kết mà lại đưa ra thêm điều kiện kèm theo nếu sau 06 tháng không bán được tại sàn thanh toán giao dịch bất động sản thì người mua mới nhận lại được số tiền gốc và tiền tương hỗ. Điều kiện này là rất là vô lý, chính do : khi một bất động sản hình thành trong tương lai chưa hoàn thành xong về mặt pháp lý và đang chờ Nhà Nước thanh tra rà soát lại thì đồng nghĩa tương quan với việc bất động sản đó chưa đủ điều kiện kèm theo để thực thi thanh toán giao dịch mua bán, chuyển nhượng ủy quyền nên sẽ không được bán trên sàn thanh toán giao dịch bất động sản .

Chính vì vậy, việc đưa ra giải pháp nêu trên của chủ đầu tư là không hợp tình, hợp lý mà chỉ nhằm mục đích tạo niềm tin, sự yên tâm cho khách hàng và kéo dài thời gian hoặc trốn tránh việc hoàn trả tiền gốc cho người mua.

 

Người mua nên làm gì khi chủ đầu tư chậm giao nhà?

Theo như nghiên cứu và phân tích ở trên thì bất động sản hình thành trong tương lai của chủ góp vốn đầu tư không đủ điều kiện kèm theo để thực thi những thanh toán giao dịch tại sàn bất động sản nên bất động sản đó sẽ không được phép mua bán, chuyển nhượng ủy quyền tại sàn thanh toán giao dịch và việc sàn không bán được là được là điều hiển nhiên .

Để bảo vệ tốt nhất quyền và lợi ích hợp pháp của mình thì trước tiên, khách hàng nên tiến hành thỏa thuận, đàm phán với chủ đầu tư về việc hoàn trả lại số tiền gốc mà mình đã thanh toán khi đặt cọc mua bất động sản.

Nếu chủ đầu tư không đồng ý hoàn trả lại số tiền thì khách hàng sẽ tiến hành khởi kiện tranh chấp Hợp đồng nguyên tắc đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Tòa án nhân dân cấp có thẩm quyền.

Do bất động sản đó chưa được phép đưa vào kinh doanh thương mại nên việc chủ góp vốn đầu tư ký Hợp đồng đặt cọc với người mua để kêu gọi vốn là trái pháp luật của pháp lý nên Hợp đồng đặt cọc này sẽ bị vô hiệu và hai bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận ( theo Điều 131 Bộ luật Dân sự năm năm ngoái ), tức là chủ góp vốn đầu tư phải hoàn trả lại số tiền gốc cho người mua .

Tuy nhiên, khi tiến hành khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền thì người mua cần phải có đầy đủ chứng cứ, tài liệu chứng minh bất động sản đó chưa đủ điều kiện để đưa vào kinh doanh. Đó có thể là các tài liệu: dự án đó chưa có hồ sơ, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt; chưa có giấy phép xây dựng; chưa có giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án hoặc biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà; chưa có văn bản chấp thuận của Sở Xây dựng về việc đủ điều kiện được bán,…

Như vậy, đây là một bài học kinh nghiệm kinh nghiệm tay nghề quá báu so với người mua bất động sản. Khi mua bất động sản thì người mua cần phải có sự sẵn sàng chuẩn bị và tìm hiểu và khám phá kỹ càng những thông tin về dự án Bất Động Sản, chủ góp vốn đầu tư cũng như những yếu tố pháp lý xung quanh đặt cọc giữ chỗ ở những dự án Bất Động Sản bất động sản, để tránh những rủi ro đáng tiếc không đáng có, đặc biệt quan trọng với những dự án Bất Động Sản mới chưa đủ điều kiện kèm theo để kêu gọi vốn .

Xem thêm: Có được vay thế chấp tài sản hình thành trong tương lai?

Trên đây là nội dung tư vấn dựa trên những thông tin mà luật sư đã nhận được. Nếu còn bất kể vướng mắc nào tương quan, vui mắt liên hệ 19006192 để được tương hỗ kịp thời. Xin cảm ơn !

Source: https://leading10.vn
Category : blog Leading